“田园综合体”已经在遍地开花，但在资本逐利中，农业的基础性地位如何体现，农业在整体产业布局中如何发展，如何做好利益平衡，让农民成为真正主体并由此获益，值得思考。

土地问题一直被认为是田园综合体落地的难点之一。按照要求，农民是田园综合体的主体，且农业是产业链中的基础性产业，在一二三产业的互促融合发展形成大农业范畴。土地的有效足够供给，成为田园综合体建设的关键。

现今涉及到的可用土地：农民自有住宅、闲置宅基地；农村集体建设用地；四荒地，荒山、荒沟、荒丘和荒滩；城乡建设用地增减挂钩;对投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等。但也存在多条用地红线：不得占用基本农田（2020年基本农田将全部修改为永久基本农田）、不得超越土地利用规划、严禁随意扩大设施农用地范围。

去年大棚房问题整治，让“打擦边球”变得相当困难！

目前，田园综合体的主流土地获取方式有四种：

①采用土地银行的方式；

②建立以土地股份为基础的合作社；

③农村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦；

④土地置换、租赁、入股联营等。

另外，新修改的《土体管理法》已经指出：集体建设用地可以入市。虽然存量有限，但也是一个方面。

但田园综合体的大量用地要获得很多农民的许可，利益主体众多且复杂多样化，对农业农村发展项目建设的积极性各有不同，一旦未达成统一意见，整个项目建设将受到不利影响。和农民一起致富，才是正确地拿地方式！

田园综合体的业态模式为“农业+文旅+地产”，完善的田园综合体是一个包含农林牧渔、加工、餐饮、旅游等行业的复合载体 。社会资本进入，为乡村形态改变提供了更多可能。田园综合体运营团队等人才的欠缺，是目前田园综合体建设的一个难题，导致一些规划设计方向走偏，或难以落地。

区别于现代农业园区和农业综合体，田园综合体的产业构成除了农贸科教等，还有文旅康养、地产、会展、环保等业态，其充分考虑主客共享，不单追求经济效益，更要求综合效益。田园综合体的三个核心是田园生产、田园生活和田园景观。

田园东方创始人兼CEO张诚曾表示，“综合体”理应是跨产业、跨功能的综合规划，具体到项目当中就是多功能、多业态的综合运营，这就要求项目的运营方能够深入挖掘当地的各种资源，推进农业产业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合。

农民是田园综合体的核心主体。在现今的田园项目中，农民收益主要来自三方面：以农村土地入股村集体公司和乡村运营平台，定期分红，或者出租土地获取租金;成为企业员工获取劳动报酬；土地及地上附着物一次性补偿。

企业或平台公司的收益同样主要有三块：实现完整业态后，通过产业经营获取经营性收入;酒店、民宿社区等配套实现收益;周边配套土地升值。

政府角色的走向就变得很关键。政府更应该是利益协调方或平衡者，更多站在弱势一方，也就是农民一方，保护原住民的利益，并考虑如何保持三农问题的均衡发展。如何做长产业链，提高延伸价值，农民利益如何保障等都是挑战。

农民利益的保障，其实不仅仅是经济利益，还包括文化利益。在真正的田园综合体里，不仅有老农民，更有被乡村吸引、愿意从城市回归乡村、参与农村发展的新农民。实现传统和现代的对接沟通，田园综合体才更具市场价值。

文章来源：一诺农旅规划