中国大农业时代

如何挖到“土地黄金”

尽量防止泡沫

让土地重获新生？

下面我们一起来看看

田园综合体的 100 个盈利点

上篇

旅游无论怎么发展都离不开其经典六要素吃住行游购娱，这些机缘有机组合就会成就自己的农庄梦想

一、餐饮盈利

1.特色早茶：如水煮花生、煨芋头、煨红薯、石灰池泡蛋、现制豆浆、手工米粉、甜酒等

2.农家饭菜：农庄的主要餐饮方式，可以将农家饭菜与酒店菜肴相结合，满足客人不同需求

3.特色预订：比如烤全羊、三鞭药膳等，有的特色菜可以常备，有的可以要求预订

4.宴会接待：交通比较便利的可以接待生日宴、聚会宴、会议宴、培训宴等同时用餐比较多的

5.自助烧烤：既可作为吸引游客的游乐项目，又是一项特色餐饮服务

6.特色外卖：比如现场制作的烤鸭、臭豆腐、麻辣香干等

二、住宿盈利

7.乡村别墅：如近水独栋休闲别墅

8.标准客房：按照一般标准建设的楼层套间

9.青年旅馆：按照国际青年旅馆模式建设的、适合旅游爱好者的旅馆

10.露营基地：提供大规格的帐篷出租

11.特色住宿：如人工窑洞、石屋、架在树上的鸟巢屋、木船旅馆、迷你微型别墅、茅草居等

12.其他服务：如钟点房、午夜房、包月房等

三、加工盈利

13.自酿谷酒：最好用大坛封装，上贴红纸，小瓶装的贴上自制的土标签，取名“某某家酒”，根据实际情况还可造黄酒、甜酒、米酒、南瓜酒、地瓜酒、葡萄酒等

14.熏制腊味：如腊肠、腊鸡、腊鸭、腊鱼、腊兔等

15.泡菜系列：如腌辣椒、腌萝卜、腌黄瓜、腌茄子等

16.干菜系列：如笋干、豆角干、紫苏干、剁辣椒、萝卜干等

17.粮油系列：如大米加工、大豆加工、红薯加工、玉米加工等

四、康乐休闲盈利

18.乡村茶馆：茶艺表演、茶氺服务、茶叶茶具出售，有茶叶基地的还可以组织游客采茶、制茶

19.乡村KTV：以大包厢为主，平时也可作为聚会、培训、会议用

20.乡村酒吧：面积不需要很大，关键要精致，也可做成清吧

21.花园足浴：微风吹来，花香沁鼻，在大自然中享受足浴

22.草坪瑜伽：有辅导老师，可采取会员制，游客也可临时参与体验

23.乡村温泉：将传统的澡堂、桑拿改造成温泉形式

24.乡村高尔夫练习场：占地比较小，可采取会员制

25.乡村马术俱乐部：一种是会员制的马术俱乐部，另一种只是简单的骑马游玩项目

26.拓展训练基地：需要与专业户外拓展训练机构合作，以保证稳定的团体消费

27.短程亲水漂流：适合儿童的短程安全浅水漂流，重在亲水体验

28.乡村游泳池：一种为天然浴场，对河滩进行改造而成，一种为人工修建的游泳池

29.狩猎场：可依据农庄地形，选择封闭性较好的窝地喂养动物，依法开展狩猎活动

五、游乐盈利

30.水上运动系列：如水上步行球、水上飞机、水上滑道、情侣脚踏船、水上摩托艇等

31.山地运动系列：如滑草、竹林迷宫、攀崖、速降、山地自行车等

32.场馆游乐系列：如幻像水族馆、旋转秋千、旋转木马、碰碰车、神奇古堡、动感影院等

33.空中游乐系列：如空中单轨列车、空中自行车、大荡船、飞碟

34.有奖游乐系列：如射击、趣味寻宝、有奖猜谜、动漫世界等

六、体验盈利

35.私家菜园：将土地分成小块，围成菜园，出租给城市居民，也可由小区业主联合租地建业主庄园

36.果蔬茶采摘：游客自己动手采摘生态瓜果蔬菜，高于市场价出售，其中水果品尝采摘可以按人头算

37.钓鱼捕鱼：多种形式的鱼乐项目，包括钓鱼、抓鱼、捞鱼、捕鱼、钓虾、钓鳖、抓螃蟹等

中篇

一个好的发展性事物，需要从产业、服务、个性化等各个环节捕捉其盈利模式。

七、产业盈利

38.特种养殖：如养鹿、养孔雀、养狐狸、养野猪、养蜂等

39.有机果蔬：如农家小菜、反季节蔬菜、葡萄、梨子、板栗、莲藕等

40.农副产品加工：如红薯粉丝、茶籽油、环保竹篮、草鞋、干花等

41.药材茶叶：签约成为药材基地或茶叶基地，利用基地形成农庄特色

42.花卉苗木：既是对农庄的美化绿化，同时可通过苗圃销售花卉苗木、盆景树桩

43.天然矿泉水：如果有好的矿泉水资源，开发成瓶装或桶装水，还可提升农庄知名度

44.野菜野果：人工种植野菜野果，包括磨菇生产，可农庄内部消化，也可加工包装成商品推向市场

八、服务盈利

45.会议中心：现在有很多部门和单位的会议放到农庄去开，会议中心的规模视情况而定

46.展览中心：可与会议中心办在一起，主要承办艺术收藏品展览，也可只展示农耕文化

47.婚纱摄影基地：利用农庄的自然风光，加上一些爱情婚庆主题元素，可开设婚纱馆

48.旅游纪念品商场：最好建成古朴风情小街，包括老字号工艺品店和特色小吃

49.土特产超市：如果申请了屠宰证，还可现场屠宰生猪

50.交通服务中心：包括内部电动游览车和通往市区的班线车

51.医疗保健服务中心：在基本医疗的基础上开设其他特色保健服务

52.通讯及其它公共服务：如商务中心、预订机票、代客租车等

九、手工制作盈利

53.风筝制作：提供材料，游客可自己动手制作，在田野上放风筝是很开心的事情

54.手工棉被：手工弹棉花具有很强的观赏性，同时现场预订棉被绝对放心

55.竹艺编织：竹艺编织材料易取，成品可现场作为实用工艺品销售

56.陶艺制作：与陶泥亲密接触，欣赏一下自己的作品

57.女红针线：适合女游客参与的如做手工鞋垫、编织手套、刺绣等

58.其他体验：各类手工工艺均可，甚至包括参与建土房木屋

十、集体活动盈利

59.集体婚礼：与妇联、媒体、婚介等联合举行中式集体婚礼

60.交友派对：与团委、媒体、户外俱乐部等联合举行交友派对活动

61.夏令营：与学校、媒体、公益社团等联合举办夏令营或冬令营

62.纪念林植树活动：古树名木认养、纪念果林、企业形象林

63.农民趣味运动会：展示农耕文化，邀请企业、媒体和游客参与

64.其他节庆活动：如泼水节、重阳节、圣诞节、情人节等

十一、艺术类盈利

65.收藏展馆：建立艺术家创作基地，展示出售各类收藏品、艺术品

66.工艺品趣味拍卖：可以由游客亲手制作并现场参加趣味拍卖

67.根雕盆景：取材乡间，由园艺师现场指导创作，作品可带回家

68.窗花剪纸：材料普通，初学简单，具有浓郁的乡土气息

十二、地产盈利

69.乡村别墅：如取得建设用地，可建设连片乡村别墅

70.幸福公寓：适合城里老人下乡定居或度假，可租可售

71.老字号商业街：如果农庄规模大，交通便利，可考虑建商业街

72.双语国际幼儿园：在风景优美的农庄中让孩子健康成长，档次要高

73.武术培训基地：武术培训不仅可以赢利，还具有表演参观的特性

74.艺术家创作基地：主要是画家、作家、雕刻家等选择乡村潜心创作

十三、技术盈利

75.珍稀观赏鱼繁殖推广：如中华鲟、娃娃鱼、锦鲤等

76.优质种苗培植推广：如优质油茶、红豆杉、兰花等

77.宠物繁殖训导：如狐狸、荷兰猪、藏獒、观赏龟等

78.有机肥料生产推广：为周边种植大户服务

79.无公害养殖垫料推广：为周边养殖大户服务

80.大棚温室推广：大棚建设、温室育苗、沼气工程等

十四、表演盈利

81.绝活表演：民间绝活表演，可在节庆期间推出

82.农家动物表演：经过训导的农家动物如小猪跳水等

83.传统艺术表演：如魔术杂技、皮影戏、拉西洋景、踩高跷等

84.演出团体：民俗风情表演，可参加文艺调演和商业演出

十五、教育盈利

85.农科教中心：争取政府将农庄定为当地农科教培训中心

86.青少年特长假日培训班：节假日青少年可前往体验学习各类特长

87.市民大学：类似老年大学，市民可报名学习武术、舞蹈、烹调等

88.幼儿教育：开设双语幼儿园，实行寄宿制，面向城市招生

外篇

再好的商业模式在没有落地经营前还是0，能够从经营做足文章方可大写人民币，还赚得企业形象

十六、管理盈利

89.专业合作社：联合周边农村农民成立相应的专业合作社，统一品牌，统一管理

90.品牌连锁和委托管理：将自己成熟的项目输出、复制、连锁，或者兼并、托管

十七、广告盈利

91.酒水供应商广告：酒水供应商在自己的农庄设置广告

92.当地房产广告：当地房产商在农庄设置户外广告

93.其它旅游景区广告：周边旅游景区在农庄设置广告牌

94.农庄消费指南折页广告：定期编印的农庄快报上刊登相关广告

95.企业形象林：当地知名企业在农庄内建立纪念林，立企业形象石

96.主题活动：在农庄举办的各类主题活动冠名、协办招商

十八、其它盈利

97.封闭性较好、游乐项目多、景点丰富的农庄经批准可以收取门票或销售最低消费套票

98.规模较大的农庄可以规划工业用地，招商发展无污染工业，也可提供厂房合作或出租

99.种植业为主的农庄可以推出农机服务，同时满足周边农村的需求

100.具有科研技术实力的农庄可以申请承担相关科研实验项目，如湿地保护与研究

田园综合体构建详细步骤

中国旅游业发展迅猛，农业与旅游结合的休闲农业及乡村旅游发展模式，已经在各界的推动下跨向了新的高度。休闲农业类项目越来越多，众多的投资开发者想要做出顺应市场的项目，就必须了解“农业 + 旅游”发展模式的核心所在，并根据自身所拥有的土地的特征，适当的做出开发和建设，不可盲目跟风，也不能随性消减产业。

“ 农业 + 旅游 ” 融合发展衍生出的休闲农业类型主要有如下四种：

一、旅附农型

这种类型前提条件就是农业产值本身特别高。例如，高端有机农业、精品水果等。 我们知道自从人类实现工业化后，宏观格局上农业整体产值是不如工业的，从欧美到中国都实行农业补贴保护政策。但局部微观上，有些农业园的纯农业产值依然较高。

例如：欧美引进、近年兴起于中国大城市的 CSA 农场（CSA）翻译过来为 “社区支持农业”，参见《CSA 农场来到中国》，其种植的是质优价高的有机蔬菜，直供城市高端人群。因本身产值不错。所以有的 CSA 农场在远郊或不具备风景旅游条件的地区拿下低价土地，搞有机农业种植，照样能取得不逊于休闲农业业态的收益。而条件稍好的 CSA 农场也能顺带搞点 “ 亲子游 ” 之类旅游业态、作为补充——这就是典型 “ 旅因农附 ” 型。

二 ：农辅旅型

最典型的是南方丘陵山区，一般耕地少而分散，但山地植与空气环境好。这种地方开发乡村旅游，往往农业会成为旅游的辅助产业。

这种情况下，死磕纯农业产值是不明智的，应该扬长避短，发挥自己山林生态优势搞旅游，而农业的种植也应配合旅游开展。

比如强调“花色”、强调“采摘”，强调不同季节能变换不同品种供游客观赏采摘等。例如：某乡村地区，因油菜花收到游客欢迎，就干脆把其它主流作物都改种油菜－－进一步又规划出画海的创意造型种植。这纯粹是从旅游价值考虑，而不是比较不同农作物本身产值的结果。

还有一种典型 “ 农为旅种 ” 型，就是城市近郊的休闲农庄。这种区位的土地价格不适合纯种养业，而适合旅游业，所以同样应扬长避短 “ 农为旅种 ” 。或者开发成农家餐饮、度假山庄，少量农业种植只是作为农耕文化符号吸引游客;或者针对城市休闲市场需求，开发成四季观光采摘园，所有品种均是特意面向游客采摘、观赏而种植。

三 ：综合发展型

此类型出现在大面积的现代农业园区（一般都在 5000 亩以上）中，园区一般是综合业态：有农业科研、农业物流、农业深加工、高效农业种植、农业旅游等。

这种园区很难说哪一种业态为主了，有直接面向游客的休闲业态项目：如，蓝莓采摘、四季花海;也有不直接面对旅游消费的业态项目：如，高科技育苗企业、花卉苗木企业

四 ：农旅合一型

农业与旅游相结合，相互扶持相互促进。典型的例子为北京的蟹岛农庄。蟹岛总结出一条“ 前店后园 ”模式，实质就是典型农旅互动、农旅合一模式。

所谓“ 前 店 ”，实际就是面向游客的业态 ; 所谓“ 后 园 ”实际上就是农业种植。在经营上，后店的初级农产品就是前店游客的食材原料、后店的农业加工产品在前店包装成礼盒销售给市民游客，两者实现了高度互动。

休闲农业项目建设，要从所拥有的地块以及资本、资源等现状出发，找出适合的模式进行开发改造，才能达到预期的效果。分析了解 “ 农业 + 旅游 ”的融合关系，是休闲农业项目开展的前提，也是开发者们选地的基础。

我们应从实际出发，对不同的地块不同对待。不能休闲农业火就都去做休闲农业，避免盲目开发对当地资源、产业等造成损害，做和谐共赢的项目，才是我们开发建设的最终目的。

如何融合旅游构建特色农业体系？

打造农业特色产品体系

（1）产业要素构建

• 特色餐饮系统：围绕本地特色农产品及美食，开发农家、渔家、林家、私家（精品民宿）、商家等不同主题旅游餐饮系列，打造美食农乡品牌

• 特色住宿系统：住宿系统分为酒店、民宿、营地三类，打造立体住宿系统，满足游客不同层级需求

• 景区游览系统：创新产品设计、升级原有景区，创建新的农业休闲旅游示范点，打造全域旅游产品体验，最终形成乡村旅游区+旅游景区+旅游新业态（房车自驾车营地、艺术村落。民宿村落等）的产品体系

• 特色购物系统：依托丰富的农特产品和民间特色商品，构建中心（购物市场）——节点（农家、景区、集散中心）两级购物体系，打造覆盖全域的购物网络

（2）产品体系构建

立足现代农业园区以农为本的产业定位和本项目特色品牌定位，构建三大类产品体系，并以具体的项目建设支撑三大产品线

• 文化田园（依托农业文化、地域文化等）

• 欢乐田园（针对亲子休闲、运动休闲、田园休闲等）

• 度假田园（依托农村、农房、农园等）

（3）核心项目设计

• 确定农业园区项目设计基本原则：重生态、轻资产、重体验（多花心、思少花钱）

• 确定农业园区项目创意基本依据：基于资源基础、基于现状发展、基于市场偏好、基于发展愿景

组建农旅融合运管体制

（1）构建管理机构

成立本区域现代农业园区开发专职部门“管委会”，确定管委会核心职能：现代农业发展、农乡旅游业发展以及基础设施和公共服务建设。其中农乡旅游业发展职能包括编制规划、规划推进、招商引资、系统工程、镇村指导、营销推广等。

（2）明确开发模式

农乡旅游开发模式建议：政府主导（管委会主导下乡镇政府执行）+外来投资（纯外来资本投资开发+合作开发）。

（3）制定落地政策

• 土地政策：年度用地供应、用地差别化管理、引导闲置土地资源开发、引导集体土地利用

• 财税政策：财政资金投入、税费扶持、减轻企业收费负担

• 金融政策：利用众筹平台，采用团购+预购形式，向爱好者（全社会）募集项目资金

（4）实施人才保障

包括人才的培养、评定和引进等。

搭建旅游发展基础工程

（1）通达界面——旅游交通工程

• 交通基础线路引导（对接外部交通、打通内部交通）

• 绿道与慢行系统优化（承接上一层次旅游规划、完善全域绿道网络）

• 交通配套设施建设（完善交通标识、慢行设施）

• 特色交通方式引导

（2）服务界面——旅游服务配套工程

• 线上的智慧信息服务（网络端和移动端开发）

• 线下的旅游集散服务（服务基营、服务点、自驾游集散中心三类服务设施）、旅游标识系统（综合介绍牌、指示牌、景点介绍牌三类旅游导览牌）、环卫设施服务等

（3）绿化界面——旅游绿化种植工程

• 道路绿化体系引导（集镇道路、景区外道路、一般道路分类引导）

• 滨水绿化体系引导

• 农耕田园绿化体系引导

• 生活空间绿化体系引导等

（4）水系界面——旅游水系优化工程

• 生态优化（对本区域水系进行基础整改，增强水系生态价值）

• 景观提升（调整水、岸、林、田、村的关系，优化水系水岸景观）

• 丰富游线（农乡水上游线组织引导）

• 做足体验（水上、水边）等

（5）乡貌界面——乡村环境塑造工程

编制专项技术标准，并给予专项资金补助，聚焦但不限于以下领域：房屋立面优化、道路硬化亮化、村庄绿化、垃圾处理。

（6）环保界面——旅游环境保护工程

联合多部门行动，促进本区域环境保护：强化监督管理、增强废物处理、产业提质增效、强化宣传教育。

国家现代农业园区发展旅游有三大优势：

• 一是来自政府层面较强的组织和资金保障

• 二是来自市场层面较大的新型农业经营主体（农业企业或农民合作社）

• 三是来自消费层面中国游客对农业及乡村旅游的特别偏好

• 有效整合三者之间供需关系，搭建特色旅游产业运转体系，将对推动本区域旅游发展起到事半功倍的效果。

来源：文安农业在线

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